艾凡服务

 

 

我们致力于打造品牌出海服务闭环,提供公司注册、企业合规、会计&税务、境外投资、融资并购与财富传承服务。

涵盖企业出海的全周期流程,以本土化快捷高效的服务,与合作企业共同成长。

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美国置业环节复杂,该如何处理?


美国房产涉及的税务非常复杂,中国房屋买卖仅在交易环节有房产税,但美国不但在交易环节有转让税(Transfer Tax)、销售税(Sales Tax)、贷款登记税(Morgage Recording Tax),持有环节有房地产税(Real Estate Property Tax),投资房屋收入有所得税(Income Tax),财产转移还有资本利得税(Capital Gain Tax)、赠与税(Gm Tax)、遗产税(Estate Tax)。所得税与产权持有成本、贷款利率一同构成了美国房产市场稳健发展的重要税收政策。

 

对于移民来美的中国买家来说,除了生活环境和人文环境,房屋永久产权、房产制度完善、法律健全等优势也令中国买家心向往之。意向购房者在买房之前,往往从价格、位置、交通、周边设施方面考虑,但在选房过程中却很难在这些因素之间找到平衡,因此明确购房目的至关重要——自住还是投资,民宅还是商用,确定房产的基本用途后,再来比较个人与公司购买、贷款与现金支付的优劣。

 

中国境内的房地产能否适用资本利得豁免与延税?

 

基于EB-5投资人中80%以上来自中国,而中国“买家”多数是在中美之间“换房”,即卖掉中国的房产,把资金转入美国,然后在美国置产,因此来自中国的EB-5投资人必须“入乡随俗”,首先了解美国国税局的两条法规是否对自己适用。

 

1.国税局法条(IRC)1031(Like-Kind Exchange)“换房”延税法则。美国在1994年前问世的“1031”条款,又称“免税交换”条文,旨在刺激鼓励房地产交易的活动,卖主只要满足180天之内再购入95%以上卖出的“市场价”物业,便可“延后资本利得税”(Deferred Capital Gains Tax)。

2.1994年克林顿执政时期推出的50万美元(夫妻合报)或25万美元(单身、户主)卖屋资本利得豁免(Capital Gains Exclusion),只要过去的五年中自己住满两年。

 

遗憾的是,以上两条法规均不适用于美国之外的房地产,因为国税局不掌握美国境外的房产记录,所以除非卖房者能够证明:

(1)卖掉的是自己的主要居住屋(Primary or Main Residential House)。

(2)过去的五年中累计住满超过两年(如果夫妻合报需同时满足)。

(3)买卖屋的原始过户报告,否则无法以中国的房地产得到延税或免税。

 

再加上投资移民多往返于中美两地,税表上的地址大多不会用中国的地址,往往还要借助于护照签证离入境日期以及国内的水电煤气电话单来间接证明自己在卖屋的地址住满两年,要被国税局认可,难度较大。

 

至于“1031换屋”(投资出租屋),由于时间紧凑(45天上报新屋,180天过户)、牵涉两地的律师与产权公司,再加上托管资金(Escrow Account)的转移,使得“1031”漂洋过海更不容易。

 

国税局虽然不掌握美国境外的房产记录、但这并不意味着EB-5投资人在中国出售的房产可以“瞒价”,国税局一旦判断美国境外出售的房产价“有诈”,便会要求业主提供当地有公信力的“估价”(Certified Appraisal)。

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